Condomínio Fechado

Fabrício Carvalho

Até julho do corrente ano não havia lei federal que disciplinasse a constituição de “condomínio fechado” no Brasil. Para tanto, nem por isso não existiam, visto que, é público e notório a existência de milhares deles por todo o País. Senão objeto de termo de “permissão de uso” que alguns municípios formalizavam, depois da aprovação de um loteamento. Ou seja, num primeiro momento era aprovado como loteamente e, posteriormente, os já moradores deste loteamento firmavam com o Poder Publico Municipal termos neste sentido, “fechando” o espaço.

Contudo, em que pese a crítica de alguns doutrinadores quanto a este procedimento administrativo, certo é que existem por todo o Brasil. Uma outra forma de constituição do que se acostumou denominar – “loteamentos integrados, loteamentos em condomínio, loteamentos fechados, condomínio horizontal, condomínio deitado, condomínio de lotes e tantos outros”, seria o mais usual e acertado do ponto de vista jurídico, que é através de lei especial Municipal.

Referida postura (criação de lei municipal para condomínios fechados) é a mais acertada, especialmente depois que o próprio STF – Supremo Tribunal Federal -, ao julgar uma ação em que o Ministério Público propôs – se insurgindo contra a constituição de condomínio por lei municipal -, ainda antes da criação da atual autorização legislativa, reconhecendo que os municípios podem legislar quanto a este assunto.

Mas esta definição do STF, logicamente, não se deu sem um fundamento jurídico e até mesmo de fato, pois é evidente, como já prelecionou Bobbio, para quem “os direitos do homem, por mais fundamentais que sejam, são direitos históricos, ou seja, nascidos de certas circunstâncias”, ou por que não dizer, de certas necessidades, sobretudo pelo que os Romanos já alertavam: “O direito nasce dos fatos”.

Assim é que o inciso I do art. 30 da Constituição Federal disciplina: “Compete aos Municípios legislar sobre assuntos de interesse local”. E isso jamais se pode confundir, esta autorização legislativa, com a figura de quem pode apresentar projeto de lei neste sentido, que, diga-se, desde já, não é de exclusividade do Prefeito, pois não se encontra no rol de iniciativa que lhe são expressamente previstas, visto que, o direito urbanístico – e aqui se tratando do parcelamento, uso e ocupação do solo urbano -, pode ter iniciativa legislava diversa do ordenador final do executivo municipal. Atenta-se para o fato que, em se tratando de Plano Diretor, a iniciativa aí é do Prefeito, pois disposto em lei que assim seja.

Retomando o comentário supra, no sentido de que o STF em sede de repercussão geral, já havia “autorizado” que leis municipais tratem dos seus interesses locais, especificamente no que tange a constituição de condomínios fechados, antes da criação da Lei 13.465/17, em vigor desde julho deste ano, dando “vida” ao art. 1.358-A do Código Civil aduzindo que:

“Pode haver, em terrenos, partes designadas de lotes que são propriedade exclusiva e partes que são propriedade comum dos condôminos. § 1º A fração ideal de cada condômino poderá ser proporcional à área do solo de cada unidade autônoma, ao respectivo potencial construtivo ou a outros critérios indicados no ato de instituição.   § 2º Aplica-se, no que couber, ao condomínio de lotes o disposto sobre condomínio edilício neste Capítulo, respeitada a legislação urbanística.   § 3º  Para fins de incorporação imobiliária, a implantação de toda a infraestrutura ficará a cargo do empreendedor”.

Razão pela qual ainda permanece a possibilidade de o Município criar lei específica, suplementando, completando, legislando sobre a sua realidade, desde que, evidentemente não conflita com o que trata o artigo acima citado que, como se percebe, é por demais genérico e isso leva crer que não é por acaso isso, pois deixa a cargo do interesse municipal regularizar a sua ordem, levando em conta a sua realidade local, pois resta claro, também, que a lei federal não poderia disciplinar, de forma totalmente detalhada, realidades tão distintas, como é a nossa, brasileira.

Desta feita o município não só pode, como deve legislar buscando adequar o seu parcelamento do solo, buscando sempre o interesse coletivo, dotado de razoabilidade e bom senso, não ferindo princípios máximos da constituição federal e também não indo contra o que a legislação federal já disciplinou.

Por: Fabrício Carvalho
Advogado – OAB/SC 15.269
Especialista em Direito Ambiental

*Coluna publicada no jornal “O Celeiro”, Edição 1500 de 12 de outubro e 2017.

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