Condomínio “de lotes” – Uma visão constitucional

Fabrício Carvalho

O título consta com aspas justamente para destacar a palavra, pois, atualmente, pela legislação nacional, o termo correto a ser empregado é Condomínios de “Lotes”, ao invés de Condomínios Fechados. A celeuma gravitava em torno da análise da constitucionalidade de leis municipais que já permitiam o desenvolvimento de empreendimentos imobiliários dessa natureza (condomínios “fechados”, hoje com a rubrica “condomínios de lotes”, nos termos do atual art. 1.358-A do Código Civil , dada pela Lei 13.465/17) em suas circunscrições territoriais, oportunizando melhor aproveitamento do direito de propriedade.

Uma análise mais comedida do tema deve apontar para a avaliação da autonomia legislativa municipal que versar, desde já e independentemente de previsão em lei federal (suprido neste ponto, pois hoje a Lei 13.465/17, já permite) sobre os empreendimentos imobiliários de condomínios de lotes, atentando-se para o princípio da prevalência do interesse local, decorrente do nosso modelo de pacto federativo, bem como da sua incidência sobre áreas públicas do direito, consequentemente urbanística, não apenas e tão somente do direito privado, como podem entender alguns.. ,
A competência dos Municípios também se constitui por enumerada, estando assegurada a autonomia para legislar sobre tudo quanto for de seu interesse local (artigo 30, I), bem como as demais matérias arroladas expressamente na Constituição Federal, a exemplo do artigo 182.

A compreensão sobre a demanda social por empreendimentos imobiliários com essas características – “fechados” – passa pela rememoração de alguns dos direitos fundamentais e sociais, com assento na Constituição da República Federativa do Brasil, em especial a compreensão do alcance do direito fundamental à segurança – segurança efetiva – insculpido nas disposições dos artigos 5º e 144, e também do direito social à moradia – moradia digna – nas disposições do artigo 6º da Carta Constitucional.

Por fim, evidencia-se que os benefícios do já consolidado fenômeno urbanístico dos condomínios de lotes, se devia a carência de um modelo de habitação que contemplasse e desse legalidade ao direito fundamental a uma vida segura. Nada mais acertado do ponto de vista dos reais interessados pela adequada regulação destes empreendimentos, levando-se em conta o interesse local. Aceitando-se que os próprios cidadãos de um município discutam o formato, a possibilidade de sua regulamentação com o acréscimo das áreas verdes no seu interior, valendo-se, para tanto, da sua autonomia legislativa municipal para desenvolvimento da política urbana, quando então, fundado no princípio da prevalência do interesse local, decorrente do nosso modelo de pacto federativo, alcançar um melhor aproveitamento do direito de propriedade em sua circunscrição territorial.

A responsabilidade por despesas de manutenção das coisas e das dependências comuns será por conta e risco dos condôminos, de maneira que, nessa modalidade de empreendimento, além de o ente público não se submeter à concessão de áreas públicas para a utilização exclusiva, também não ficará onerado por despesas de manutenção das coisas e das dependências comuns de empreendimento de natureza estritamente privada. Portanto, passa a ser um verdadeiro benefício para todos diante da realidade em que o município não mais se onerará com aquela área.

*Coluna publicada no jornal “O Celeiro”, Edição 1541 de 09 de Agosto de 2018.

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