A incorporação imobiliária é um processo complexo que envolve diversas etapas e partes interessadas. Dentre os elementos essenciais desses contratos, as cláusulas de rescisão merecem destaque especial.
Estas cláusulas têm a função de prever e regular as condições nas quais as partes podem desistir do contrato, estipulando direitos e obrigações para ambos os lados. O Código Civil, em seus artigos 421 a 480, regula os contratos de uma forma geral, estabelecendo princípios fundamentais como a função social do contrato e a boa-fé objetiva. Especificamente, no contexto das incorporações imobiliárias, as cláusulas de rescisão devem estar em consonância com esses princípios, além de observarem os artigos que tratam diretamente da rescisão contratual e suas consequências.
A Lei nº 4.591/64, que regula as incorporações imobiliárias, também contém disposições específicas sobre a rescisão de contratos. Ela estabelece as obrigações do incorporador e os direitos dos adquirentes, fornecendo um arcabouço legal que deve ser seguido ao redigir as cláusulas de rescisão.
O comprador pode rescindir o contrato caso a incorporadora não cumpra com suas obrigações, como a entrega do imóvel no prazo estipulado ou a execução das obras conforme especificações acordadas. Nesses casos, a cláusula deve prever a devolução dos valores pagos, corrigidos monetariamente, e possivelmente a indenização por danos sofridos.
Por outro lado, caso o comprador não cumpra com suas obrigações contratuais, como o pagamento das parcelas acordadas, a incorporadora pode rescindir o contrato. As cláusulas devem estipular o procedimento para essa rescisão, incluindo a possibilidade de retenção de parte dos valores pagos a título de multa compensatória.
Situações de força maior, como desastres naturais ou mudanças significativas na legislação, podem justificar a rescisão do contrato por parte da incorporadora. Essas cláusulas devem ser redigidas com clareza para evitar ambiguidades e litígios futuros.
As cláusulas de rescisão devem ser equilibradas, evitando condições excessivamente onerosas para qualquer uma das partes. O princípio da equivalência contratual deve ser observado para assegurar que as cláusulas não sejam consideradas abusivas.
É crucial que as incorporadoras se mantenham atualizadas quanto às mudanças na legislação e jurisprudência relacionadas às incorporações imobiliárias. Cláusulas que não estejam em conformidade com a lei podem ser consideradas nulas, colocando em risco a validade do contrato.
As cláusulas de rescisão devem prever procedimentos detalhados para a rescisão, incluindo prazos, notificações e formas de devolução de valores. A inclusão de mecanismos de mediação ou arbitragem pode ser uma estratégia eficaz para a resolução de disputas, evitando longos e custosos processos judiciais.
Conclusão
A elaboração de cláusulas de rescisão em contratos de incorporação imobiliária exige um cuidado especial para garantir a conformidade legal e a proteção dos interesses da incorporadora e dos adquirentes. A observância dos princípios do Código Civil, da Lei de Incorporações Imobiliárias e do Código de Defesa do Consumidor é fundamental para a elaboração de cláusulas justas e eficazes. Incorporadoras que investem na redação clara, equilibrada e transparente dessas cláusulas estão melhor posicionadas para mitigar riscos e assegurar a viabilidade de seus empreendimentos.
Por: Fabrício Carvalho
Advogado – OAB/SC 15.269
Especialista em Contratos e Responsabilidade Civil
*Coluna ‘Direito Ambiental’, publicada no Jornal O Celeiro, Edição 1836 de 04 de julho de 2024.
