O contrato de promessa de compra e venda de imóvel na planta é um compromisso entre a construtora e o comprador para a aquisição de um imóvel que ainda será construído.
Esse tipo de contrato é amplamente utilizado no setor imobiliário, oferecendo oportunidades para quem deseja investir em imóveis novos, geralmente a preços mais atrativos do que os de imóveis prontos.
No entanto, essa modalidade de compra requer atenção a diversos aspectos legais para garantir a segurança do comprador.
- Definição das Partes: O contrato identifica a construtora (ou incorporadora) e o comprador, definindo as responsabilidades e os direitos de cada parte.
- Descrição do Imóvel: Deve haver uma descrição detalhada do imóvel, com especificações sobre o local, o projeto arquitetônico, o número de unidades, as áreas privativas e comuns, além de materiais e acabamentos prometidos, com a devida incorporação da referida construção – dada pelo memorial da incorporação diretamente na matrícula do terreno onde o edifício haverá de ser construído.
- Prazo de Entrega: O contrato estabelece a data de entrega da obra, considerando um prazo máximo para a conclusão do empreendimento. É comum haver uma cláusula de tolerância, que costuma ser de 180. Caso esse prazo seja ultrapassado, o comprador pode reivindicar reparação por danos, que podem incluir o pagamento de multa pela construtora.
- Preço e Condições de Pagamento: É essencial que o contrato informe o valor total do imóvel e as condições de pagamento, incluindo o valor das parcelas, taxas de financiamento, reajustes e eventuais encargos. Normalmente, os reajustes são baseados no Índice Nacional de Custo da Construção (INCC) ou pelo índice regionalizado do CUB (Custo Unitário Básico), o que é fundamental para evitar surpresas financeiras.
- Multas e Rescisão Contratual: O contrato deve prever as condições para rescisão e as penalidades aplicáveis tanto ao comprador quanto à construtora, caso alguma das partes descumpra o contrato.
O Código de Defesa do Consumidor (CDC) protege o comprador em casos de atraso na entrega e defeitos de construção. Além disso, a Lei de Incorporações Imobiliárias (Lei nº 4.591/64) regulamenta o setor, exigindo, por exemplo, que a construtora registre o empreendimento e o memorial descritivo do imóvel.
É essencial que o comprador leia o contrato com atenção e, se possível, busque orientação jurídica para esclarecer eventuais dúvidas. Verificar a reputação da construtora e conferir o histórico de entregas anteriores também são passos importantes para evitar problemas futuros.
O contrato de promessa de compra e venda de imóvel na planta é um instrumento complexo que exige cuidado e conhecimento. Quando bem elaborado, ele protege os interesses do comprador, garantindo segurança no investimento e previsibilidade para o projeto de vida que o imóvel representa.
Por: Fabrício Carvalho – Advogado OAB/SC 15.269
Especialista em Contratos e Responsabilidade Civil
*Coluna ‘Direito Ambiental’, publicada no Jornal O Celeiro, Edição 1855 de 14 de novembro de 2024.