Segunda-feira , 11 Dezembro 2017
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Loteamento, desmembramento, condomínio edilício, geral ou condomínio fechado!

Fabrício Carvalho

Alguns ainda confundem termos que tratam da forma de regularização do parcelamento do solo urbano, fato que vem ganhando campo nas discussões jurídicas, com recente acerto dado pelo próprio Supremo Tribunal Federal. Vejamos:

elo disposto na Lei Federal n.º 6.766/79, o parcelamento do solo urbano somente pode ser levado a efeito mediante loteamento ou desmembramento (artigo 2º, “caput”). O loteamento vem disciplinado no § 1º do seu artigo 2º: “considera-se loteamento a subdivisão de gleba em lotes destinados a edificação, com abertura de novas vias de circulação, de logradouros públicos ou prolongamento, modificação ou ampliação das vias existentes”. A diferença básica entre o loteamento e o desmembramento é que neste último há o aproveitamento do sistema viário existente, sem a abertura de novas vias e logradouros públicos, nem prolongamento, modificação ou ampliação dos já existentes.

Condomínio edilício, por sua vez, está disciplinado nos artigos 1.331 a 1.358 do Código Civil e na Lei Federal n.º 4.591/64 (que dispõe sobre o condomínio em edificações e incorporações imobiliárias). Caracteriza-se pela apresentação de uma propriedade comum ao lado de uma propriedade privativa. O condomínio geral (voluntário ou necessário) é aquele previsto no Código Civil, mais especificamente nos seus artigos 1.314 a 1.330.

Entretanto, quando nos deparamos com o que se convencionou chamar “loteamento fechado ou condomínio fechado”, estas figuras não foram contempladas na Lei Federal n.º 6.766/79 (e em nenhum outro diploma normativo federal), mas que, vem surgindo como uma nova realidade no nosso país, sendo admitido se previsto em lei municipal.

O STF, em recente julgado, reconheceu a existência de repercussão geral, ou seja, para melhor compreensão, pode-se dizer “de interesse de toda a Nação”, a obrigatoriedade do Plano Diretor como instrumento da política de ordenamento urbano, no qual, se não estiver definido a possibilidade, de forma detalhada, da existência de loteamento ou condomínios fechados, poderão, os Municípios, dispor através de lei específica.

A Constituição atribuiu, assim, a todos os Municípios competência para editar normas destinadas a promover, no que couber, adequado ordenamento territorial, mediante planejamento e controle do uso do solo, do parcelamento e da ocupação do solo urbano” (art. 30, VIII) e a fixar diretrizes gerais com o objetivo de ordenar o pleno desenvolvimento das funções sociais da cidade e garantir o bem-estar dos habitantes” (art. 182, caput).

Portanto, nem toda a competência normativa municipal sobre ocupação dos espaços urbanos se esgota na aprovação de um Plano Diretor. Há casos em que o assunto seja disciplinado por lei específica, como é o caso de Loteamentos ou Condomínios Fechados.

Fabrício Carvalho – Advogado
Especialista em Direito Ambiental

*Artigo publicado no Jornal O Celeiro, Edição 1481 de 01 de Junho de 2017.

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