Quando você possui um terreno rural, passível de plantio, possui interesse em cultivar uma cultura, a melhor opção que surge, para valorização do imóvel, é o arrendamento rural para exploração agrícola.
O arrendamento rural é um tipo de contrato agrário em que uma pessoa se obriga a ceder a outra, por tempo determinado ou não, o uso e o gozo do imóvel rural, parte ou partes do mesmo, incluindo, ou não, outros bens, benfeitorias e ou facilidades. O objetivo deste contrato é o exercício de uma atividade de exploração agrícola, pecuária, agroindustrial, extrativa ou mista, mediante certa retribuição ou aluguel.
No contrato, você será o arrendador, aquele que cede o imóvel ou aluga, podendo ser o proprietário, usufrutuário, usuário ou possuidor do imóvel. Estando na posse do imóvel rural e dos bens, pode ser considerado arrendador. Já do outro lado, teremos a figura do arrendatário, sendo a pessoa ou conjunto familiar, representado por seu chefe, que recebe o imóvel ou o toma por aluguel.
Por isso, quando dizemos contrato de arrendamento rural estamos mencionando um contrato bilateral (direitos e obrigações para ambas as partes), consensual (comum acordo), oneroso (a prestação gera uma vantagem), não solene (pode ser escrito ou verbal) e formalizado em função da pessoa do contratante.
Fiz um arrendamento ‘’de boca’’, tem validade? A resposta é sim. Como mencionado acima, esse tipo de contrato não é solene, pode ser verbal. O que precisa tomar cuidado é o tempo desse contrato verbal. No mínimo, ele deve seguir o prazo determinado em lei de 3 anos, e é claro que isso tudo vai depender do tipo de atividade explorada.
Por exemplo, quando falamos de contratos sobre agricultura, serão considerados concluídos sempre depois de finalizada a colheita, mesmo que ocorra retardamento por motivo de força maior, inclusive a de plantar forrageiras temporárias cultiváveis, podendo ser prorrogado com o consentimento do arrendador.
Se for o caso de renovação do contrato, o arrendatário terá preferência, devendo o proprietário, em até 6 (seis) meses antes do vencimento do contrato, realizar a competente notificação extrajudicial das propostas existentes. Não se verificando a notificação extrajudicial, o contrato considera-se automaticamente renovado passados 30 (trinta) dias do prazo final do negócio.
Para fácil entendimento, é um contrato que se assemelha ao contrato de locação. Isso porque, você está cedendo um imóvel seu em troca de uma certa retribuição. Essa retribuição, que constitui o preço do arrendamento, é ajustada em quantia fixa em dinheiro, mas permite a forma de pagamento em frutos, desde que seja um valor corrente no mercado local, nunca inferior ao preço mínimo estabelecido no contrato.
O que é corriqueiro e não é válido pela lei, é a fixação dessa retribuição em quantidade fixa de frutos ou produtos, ou no seu equivalente em dinheiro. Entretanto, essa fixação de preço do arrendamento em grãos, por exemplo, encontra amplo suporte nos usos e costumes do nosso país.
Por isso, os entendimentos dos tribunais nos trazem a respeito aos usos e costumes, validando a cláusula que fixa o preço do arrendamento em quantidade de produto, sob o argumento de que ela não traz prejuízo às partes, ao mesmo tempo que, ao invalidá-la, estaria possibilitando o enriquecimento indevido do arrendatário. Isso tudo corrobora com a boa-fé objetiva do contrato e a livre escolha das partes em estabelecer este tipo de pagamento, mesmo vedado por lei.
Sendo assim, o arrendatário, no vencimento do contrato/obrigação, entregará ao arrendador uma quantidade determinada de produto que possa cumprir o seu débito, optando, dessa forma, por substituir o seu objeto quando do pagamento.
Ademais, o que vislumbramos hoje é a mudança nos entendimentos jurisprudenciais para adequação da norma antiga, a fim de acatar as mudanças da atualidade. À vista disso, nós podemos estabelecer cláusulas que viabilizem a melhor aplicação do negócio jurídico, desde que não fujam da realidade costumeira da região, bem como do cumprimento do princípio da função social da propriedade rural. Dessa forma, o arrendamento permite ao arrendatário a expansão dos negócios agrícolas e aos arrendadores a manutenção de suas terras.
Por: Maria Júlia de Oliveira Agostini
Advogada – OAB/SC 57.932
*Coluna ‘OAB em Destaque’, publicada no Jornal ‘O Celeiro’, Edição 1771 de 23 de março de 2023.
