- 1. CONTRATO DE ARRENDAMENTO RURAL: O arrendamento rural é o contrato pelo qual o proprietário ou possuidor do imóvel rural — denominado arrendador — cede ao arrendatário o uso e o gozo, total ou parcial do imóvel, por prazo determinado ou indeterminado, para o desenvolvimento de atividades agrícolas, pecuárias, agroindustriais ou extrativistas, mediante o pagamento de preço certo. O negócio jurídico permite ao proprietário obter renda com o imóvel sem explorá-lo diretamente e, ao produtor rural, ampliar sua área de exploração sem a necessidade de adquirir nova propriedade.
- 2. DIREITO DE PREFERÊNCIA NA ALIENAÇÃO DO IMÓVEL: Durante a vigência do arrendamento, o arrendador poderá manifestar interesse em alienar o imóvel rural. Nessa hipótese, o arrendatário terá direito de preferência para adquiri-lo em igualdade de condições com terceiros. Para viabilizar o exercício desse direito, o arrendador deverá comunicar previamente o arrendatário, por notificação judicial ou por meio que comprove efetivamente o seu recebimento. A notificação deverá apresentar, de forma clara e completa, as condições da venda, incluindo:
2.1. Identificação do imóvel: umatrícula imobiliária; ulocal do cartório de registro de imóveis competente; ucomarca e unidade da Federação; uárea total, com indicação da unidade de medida utilizada; udescrição e localização do imóvel.
2.2. Preço e condições de pagamento: upreço total da alienação; upreço por hectare, alqueire ou outra unidade aplicável; uvalor do sinal ou da entrada; uforma e data de pagamento; unúmero e vencimento das parcelas; uíndice de correção monetária, se houver; ujuros remuneratórios e encargos moratórios, se houver; ugarantias exigidas para garantir a compra a e venda, se houver.
A igualdade de condições não se limita ao preço. O arrendatário deverá ter a possibilidade de aceitar a aquisição nas mesmas condições econômicas e jurídicas oferecidas ao terceiro interessado. A notificação deverá ser acompanhada, sempre que possível, dos documentos que comprovem a proposta, especialmente: a) cópia integral da proposta de compra assinada pelo terceiro; b) minuta do compromisso ou contrato de compra e venda; c) certidão atualizada da matrícula do imóvel; e d) documentos relativos às garantias e às condições de pagamento.
- 3. PRAZO PARA EXERCÍCIO DA PREFERÊNCIA: O arrendatário terá o prazo de 30 (trinta) dias, contado do recebimento comprovado da notificação, para manifestar sua intenção de exercer o direito de preferência. A manifestação deverá ser formal, inequívoca e acompanhada da comprovação de que o arrendatário possui condições de cumprir o preço e as demais obrigações da proposta. O silêncio ou a manifestação apresentada após o término do prazo legal poderá resultar na perda do direito de preferência em relação àquela proposta específica.
- 4. AUSÊNCIA DE NOTIFICAÇÃO: Caso o arrendador aliene o imóvel sem notificar previamente o arrendatário, este poderá requerer judicialmente a adjudicação do bem para si, desde que: a) deposite o preço da alienação; e b) formule o pedido no prazo de 6 (seis) meses contado da transcrição do ato de alienação no Registro de Imóveis. Segundo a orientação do Superior Tribunal de Justiça, o preço a ser depositado, em regra, corresponde ao valor constante da escritura pública de compra e venda registrada no cartório imobiliário (AgInt no REsp 1.319.234/MG, 2017).
- 5. MANUTENÇÃO DO CONTRATO DE ARRENDAMENTO: A alienação do imóvel não extingue nem interrompe, por si só, o contrato de arrendamento rural. O adquirente do imóvel sub-roga-se nos direitos e nas obrigações do arrendador, permanecendo sujeito às disposições do contrato de arrendamento e à legislação agrária aplicável. Assim, a venda do imóvel não autoriza o novo proprietário a exigir a desocupação imediata do arrendatário, salvo nas hipóteses legalmente admitidas ou diante de eventual inadimplemento contratual.
- 6. CONCLUSÃO: O arrendatário rural possui direito de preferência para adquirir o imóvel arrendado em igualdade de condições com terceiros. Para que esse direito seja validamente exercido, o arrendador deve comunicar previamente a intenção de venda e apresentar as condições integrais da negociação. A ausência de notificação poderá permitir ao arrendatário requerer a adjudicação do imóvel, mediante depósito do preço e observância do prazo legal de 6 (seis) meses. Por outro lado, a alienação regularmente realizada não extingue o arrendamento, permanecendo o adquirente sub-rogado nos direitos e obrigações do arrendador.
Por: Leonardo Rafael Fornara Lemos, Advogado – OAB/SC 16707
Especialista em Direito do Agronegócio e Pós-Graduado em Direito Tributário
*Coluna ‘Direito em Desenvolvimento’, publicada no Jornal O Celeiro, Edição 1950 de 15 de Outubro de 2026.
