Com a conversão da Medida Provisória nº 1.085, de 2021, para a Lei nº 14.382/2022, que dispõe sobre o Sistema Eletrônico dos Registros Públicos (Serp) houve alterações, também, na Lei n. 4.591, de 16 de dezembro de 1964, que trata das Incorporações Imobiliárias.
O Serp (Sistema Eletrônico dos Registros Públicos) foi criado com o objetivo de viabilizar o registro público eletrônico dos atos e negócios jurídicos; a interconexão das serventias dos registros públicos; a interoperabilidade das bases de dados entre as serventias dos registros públicos e entre as serventias dos registros públicos e o Serp; o atendimento remoto aos usuários de todas as serventias dos registros públicos, por meio da internet; entre outros disciplinados na legislação.
Nesta lei é definido que as edificações ou conjuntos de edificações, de um ou mais pavimentos, construídos sob a forma de unidades isoladas entre si, destinadas a fins residenciais ou não-residenciais, poderão ser alienados, no todo ou em parte, objetivamente considerados, e constituirá, cada unidade, propriedade autônoma sujeita às limitações desta Lei.
Quanto as incorporações imobiliárias, considera-se a atividade exercida com o intuito de promover e realizar a construção, para alienação total ou parcial, de edificações ou conjunto de edificações compostas de unidades autônomas,
A critério do incorporador, a incorporação poderá ser submetida ao regime da afetação, pelo qual o terreno e as acessões, objeto de incorporação imobiliária, bem como os demais bens e direitos a ela vinculados, manter-se-ão apartados do patrimônio do incorporador e constituirão patrimônio de afetação, destinado à consecução da incorporação correspondente e à entrega das unidades imobiliárias aos respectivos adquirente
O art. 10 da Lei de 2022 trouxe algumas alterações, tais como: “Por ocasião da extinção integral das obrigações do incorporador perante a instituição financiadora do empreendimento e após a averbação da construção, a afetação das unidades não negociadas será cancelada mediante averbação, sem conteúdo financeiro, do respectivo termo de quitação na matrícula matriz do empreendimento ou nas respectivas matrículas das unidades imobiliárias eventualmente abertas.”
“Trocando em miúdos” significa que o patrimônio de afetação (que é aquilo que já tratamos em outra publicação neste espaço – mas não custa relembrar; “blindagem da obra para quaisquer ônus estranho a esta construção afetada, para dívidas do incorporador/construtor”. Ou seja, por exemplo, a formalização de qualquer penhora incidente sobre este imóvel, relativo a dívidas do incorporador, jamais ocorrerá neste empreendimento que se encontra com o seu patrimônio `afetado` aos interesses destes adquirentes – por isso se fala em, “havendo patrimônio de afetação – que deve estar expresso na matrícula – a obra se considera `blindada’, o que é por demais benéfico ao adquirente). Continuando o raciocínio, por outro lado, conforme apontado no parágrafo anterior, tal benefício (patrimônio de afetação), será automaticamente cancelado com a entrega da unidade e com a averbação do termo de quitação do financiamento que – porventura – o incorporador ou construtor tenha feito para conclusão da obra.
Por tais razões, e tantas outras é que ao adquirir um imóvel nestas condições (compra na planta) deve ter noção dos bônus e ônus.
Por: Fabrício Carvalho
Especialista em Direito Ambiental, Advogado OAB/SC 15.269
*Coluna ‘Direito Ambiental’, publicada no Jornal O Celeiro, Edição 1746 de 15 de setembro de 2022.
