Ao decidir comprar uma propriedade rural o comprador/investidor deve se cercar de todas as informações antes de fechar o negócio, sob pena de assim não o fazendo, doravante arcar com surpresas indesejadas, ou até mesmo prejuízos que podem ser de grande monta.
Para se proteger de riscos na hora de comprar uma área rural – notadamente quando o imóvel está localizado em outro Estado, e envolve valores expressivos, faz-se necessário a utilização da due diligence (diligência prévia), que é um conjunto de procedimentos, de caráter preventivo, que tem o objetivo de investigar todos os documentos que, direta ou indiretamente tenham relação com o imóvel que está sendo negociado, bem como se há ou não impedimentos ou pendências envolvendo o proprietário/vendedor.
Iniciadas as tratativas do contrato de compra e venda, deve ser colocado em prática a due diligence, a qual, como apontado acima, é uma espécie de auditoria que vai apurar possíveis impedimentos e irregularidades. Vejamos de forma objetiva alguns procedimentos que devem ser colocados em prática pelo comprador:
•Verificar se há dívidas patrimoniais que envolvam o imóvel ou mesmo o seu proprietário (vendedor), através de certidões de inexistência de ações reais ou reipersecutórias. Solicitar certidões e consultar os sites do Poder Judiciário Estadual, da Justiça do Trabalho, Justiça Federal, da mesma circunscrição do imóvel, a fim de saber se há ações em face do vendedor, que tenham reflexos sobre o imóvel, pois nem sempre essas obrigações aparecem no registro imobiliário do imóvel;
•Consultar acerca da existência de processos de execução fiscal (passivos tributários) instaurados em face do vendedor e que envolvam, por conseguinte, o imóvel que se pretende comprar;
•Apurar se há processos por dano ambiental tendo como objeto o imóvel que está sendo negociado, pois, neste caso, a responsabilidade desse passivo é considerada propter rem e passará a ser do comprador;
•Verificar in loco se o imóvel que se pretende adquirir é, de fato, aquele que consta na matrícula (identificação da área), lembrando que essa providência é imprescindível para áreas pendentes de georreferenciamento;
•Comprovar o potencial produtivo do solo do imóvel, o que pode ser feito mediante laudo técnico elaborado por engenheiro agrônomo ou outro profissional competente;
•Averiguar eventuais contratos de arrendamento vigentes, pois nesses casos é necessário se obter a renúncia formal do arrendatário ao direito de preferência na aquisição da área;
•Verificar a existência de comodatários utilizando o imóvel ou parte dele, para evitar transtornos futuros que possam comprometer a utilização plena da área para o fim ao qual foi adquirida;
•Avaliar a quantidade dos títulos do imóvel, abrangendo toda a cadeia dominial até o destaque do domínio público e os títulos aquisitivos, por exemplo, escrituras;
•Verificar se há ações dominiais ou possessórias, de modo a identificar passivos que possam afetar a titularidade ou a posse do imóvel;
•Verificar se há processo expropriatório, em que o Município, Estado e União, tenham interesse no imóvel objeto do negócio.
•Apurar eventuais conflitos possessórios, para tanto, deve ser feita a vistoria in loco no imóvel;
•Fazer a atualização da certidão de inteiro teor das matrículas/transcrições que compõem o imóvel e registros anteriores, e atualização da certidão de cadeia dominial;
•Avaliar os documentos obrigatórios para lavratura da escritura de compra a venda (georreferenciamento/certificação registrado ou averbado na matrícula do imóvel; CCIR válido e atualizado; CND de ITR; CND do vendedor; matrículas atualizadas, etc.);
•Investigar se há passivos na esfera administrativa, tanto fiscal (ITR) quanto ambiental, em face do imóvel;
•Investigar na esfera administrativa eventual existência de processo de desapropriação pelo Poder Público em face do imóvel;
•Apurar e analisar os documentos e as certidões relativas ao vendedor do imóvel, os quais deverão ser da comarca de sua residência e domicílio dos últimos dez anos.
•Apurar a situação do imóvel perante o Sistema Nacional de Cadastro Rural.
Uma boa due diligence, realizada por profissional capacitado, certamente oferecerá mais segurança no momento de fechar o negócio, e evitará surpresas com demandas ou problemas dos quais não se tinha conhecimento.
Por: Leonardo Rafael Fornara Lemos
Advogado – OAB/SC 16707
Pós-graduando em Direito do Agronegócio e Pós-graduado em Direito Tributário
*Coluna ‘Direito em Desenvolvimento’, publicada no Jornal O Celeiro, Edição 1831 de 30 de maio de 2024.
